ความรู้ก่อนซื้อที่ดิน

โฉนด น.ส.3 ก. น.ส.3 ส.ป.ก. ต่างกันยังไง ซื้อที่ดินในอีสานต้องดูให้เป็น

โดยทีมงานอีสานน่าอยู่ · อัปเดต 26 ต.ค. 2569

ในภาคอีสานยังมีที่ดินจำนวนมากที่ไม่ใช่โฉนด โดยเฉพาะที่นา ที่สวน และที่ดินนอกเขตเมือง เอกสารแต่ละแบบให้สิทธิ์ต่างกันมาก บางแบบซื้อขายได้ตามปกติ บางแบบ ห้ามซื้อขาย และถ้าพลาดอาจจ่ายเงินไปแล้วไม่ได้กรรมสิทธิ์

ก่อนวางมัดจำ ให้ดูตราครุฑที่หัวเอกสารและชื่อเอกสารให้ชัด แล้วตรวจที่สำนักงานที่ดินทุกครั้ง

เทียบเอกสารสิทธิ์แต่ละแบบ

เอกสาร	สิทธิ์	ซื้อขาย / จำนอง	ข้อควรรู้
โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ. ครุฑแดง)	กรรมสิทธิ์สมบูรณ์	ซื้อขาย โอน จำนองได้	มีหมุดและระวางชัดเจนที่สุด ธนาคารรับเป็นหลักประกัน
น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว)	สิทธิครอบครอง	ซื้อขาย จำนองได้	มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ ขอออกเป็นโฉนดได้
น.ส.3 (ครุฑดำ)	สิทธิครอบครอง	ซื้อขาย จำนองได้ แต่ต้องประกาศ 30 วัน	ไม่มีระวางภาพถ่าย แนวเขตอาจคลาดเคลื่อน ควรรังวัดก่อน
ส.ป.ก. 4-01	สิทธิทำเกษตรกรรม	ห้ามซื้อขาย ตกทอดทางมรดกเพื่อทำเกษตรเท่านั้น	ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ระวังผู้ขายที่ทำ "สัญญาซื้อขายสิทธิ"
ภ.บ.ท.5	เป็นใบเสียภาษีท้องถิ่น ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์	ซื้อขายได้แค่การครอบครอง ไม่ได้กรรมสิทธิ์	ความเสี่ยงสูงมาก
สทก. (สิทธิทำกินในเขตป่า)	สิทธิทำกิน	ห้ามซื้อขาย	ถูกเพิกถอนได้ถ้าทิ้งร้าง

สิ่งที่เจอบ่อยในที่ดินอีสาน

ที่นาที่เป็น น.ส.3 ก. พบได้บ่อย ซื้อขายได้ แต่ถ้าจะใช้กู้ธนาคาร บางแห่งอาจประเมินวงเงินต่ำกว่าโฉนด ลองถามธนาคารก่อน
ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก.) มีอยู่ในหลายอำเภอ ถ้ามีคนเสนอขายในราคาถูกมาก ให้ตรวจเลขเอกสารก่อนเสมอ
ที่ดินมรดกที่ยังไม่แบ่งแยก ชื่อในเอกสารอาจมีหลายคน ทุกคนต้องยินยอมหรือมีผู้จัดการมรดกที่ศาลตั้ง
แนวเขตไม่ตรงกับรั้วหรือคันนาจริง เกิดบ่อยกับ น.ส.3 ควรขอรังวัดสอบเขตก่อนซื้อ

ตรวจอะไรก่อนวางมัดจำ

ขอสำเนาเอกสารสิทธิ์ทั้งด้านหน้าและ ด้านหลัง ดูรายการจดทะเบียน (จำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม การอายัด)
ไปขอตรวจหลักฐานที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น เพื่อยืนยันชื่อเจ้าของปัจจุบัน เพราะด้านหน้าเป็นชื่อผู้ได้รับเอกสารคนแรก
ดูตำแหน่งแปลงจริงให้ตรงกับเอกสาร ใช้แอป LandsMaps ของกรมที่ดินเทียบได้เบื้องต้น
ตรวจทางเข้าออก ว่าติดทางสาธารณะหรือต้องผ่านที่ดินคนอื่น (ภาระจำยอม)
ตรวจสีผังเมือง ถ้าจะสร้างบ้านหรือทำธุรกิจ (อ่าน สีผังเมืองคืออะไร)

คำถามที่พบบ่อย

น.ส.3 ก. กับโฉนดต่างกันยังไง

โฉนดเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ส่วน น.ส.3 ก. เป็นสิทธิครอบครองที่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ ซื้อขายและจำนองได้เหมือนกัน และสามารถยื่นขอออกเป็นโฉนดได้

ซื้อที่ดิน ส.ป.ก. ได้ไหม

ไม่ได้ ส.ป.ก. 4-01 เป็นสิทธิทำเกษตรกรรม ห้ามซื้อขายหรือโอนให้คนอื่น ยกเว้นตกทอดทางมรดกให้ทายาทที่ทำเกษตรต่อ

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อได้ไหม

ภ.บ.ท.5 เป็นใบเสียภาษีท้องถิ่น ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ การซื้อขายได้แค่การครอบครองตามข้อเท็จจริง ไม่ได้กรรมสิทธิ์ จึงมีความเสี่ยงสูง

แหล่งข้อมูล

ข้อมูลในบทความเป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงิน ตัวเลขค่าธรรมเนียมและภาษีให้ยึดตามการคำนวณของสำนักงานที่ดินในวันทำธุรกรรม