ก่อนซื้อที่ดิน ต้องเช็กอะไรบ้าง? 6 เรื่องที่ควรตรวจก่อนวางมัดจำ

## 1. ดูให้ชัดว่าเป็นเอกสารสิทธิ์แบบไหน
ที่ดินแต่ละแปลงมีเอกสารสิทธิ์ต่างกัน เช่น โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก หรือ ส.ป.ก. 4-01 เรื่องนี้สำคัญมาก โดยเฉพาะที่ดิน ส.ป.ก. เพราะพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 กำหนดว่าแบ่งแยกหรือโอนสิทธิไปให้คนอื่นไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนให้สถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก. เท่านั้น ถ้าซื้อขายกันเอง สัญญาจะตกเป็นโมฆะ และผู้ซื้ออาจเรียกเงินคืนไม่ได้ด้วย ดังนั้นถ้าใครมาเสนอขายที่ ส.ป.ก. ให้ระวังไว้ก่อนเลยครับ

## 2. ขอดูโฉนดตัวจริง และชื่อเจ้าของต้องตรงกับคนขาย
สภาองค์กรของผู้บริโภคแนะนำให้ขอดูโฉนดตัวจริงจากผู้ขาย มาเทียบกับสำเนา และตรวจว่าชื่อเจ้าของในโฉนดเป็นคนเดียวกับคนที่มาขายหรือไม่ ถ้าผู้ขายบ่ายเบี่ยงไม่ยอมให้ดูตัวจริง อาจเป็นสัญญาณไม่ดี ถ้าผู้ขายเป็นบริษัท ต้องมีเอกสารมอบอำนาจด้วย

## 3. พลิกดูหลังโฉนด (สารบัญจดทะเบียน)
ด้านหลังโฉนดจะมีรายการจดทะเบียนที่ผ่านมา ถ้าที่ดินติด จำนอง หรือมีภาระอื่น จะปรากฏอยู่ตรงนี้ พร้อมชื่อผู้รับจำนอง เช่น ธนาคาร และวงเงิน แม้ผู้ขายจะยืนยันว่าไม่มีภาระอะไร ก็ควรตรวจด้วยตัวเองทุกครั้งครับ

## 4. ไปตรวจที่สำนักงานที่ดินให้แน่นอน
กรมที่ดินแนะนำไว้ชัดว่า ก่อนจะซื้อหรือรับจำนองที่ดิน ควรไปตรวจสอบให้ถูกต้องแน่นอน ถ้าสงสัยให้ไปขอตรวจสอบหลักฐานที่ดินที่สำนักงานที่ดินก่อน เพราะข้อมูลที่สำนักงานที่ดินเป็นข้อมูลล่าสุดและเป็นทางการ

ตามคำแนะนำของสภาองค์กรของผู้บริโภค ให้เตรียมสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และสำเนาโฉนดจากผู้ขาย ไปยื่นขอตรวจเอกสารสิทธิ์หรือคัดสำเนาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น ถ้าผู้ขายไม่ไปด้วย ควรมีหนังสือมอบอำนาจของผู้ขาย ไม่อย่างนั้นอาจได้ข้อมูลไม่ละเอียด เช่น วงเงินจำนอง วิธีที่ง่ายที่สุดคือชวนผู้ขายไปสำนักงานที่ดินด้วยกันเลยครับ

## 5. เช็กตำแหน่งแปลงด้วย LandsMaps ด้วยตัวเอง
กรมที่ดินมีระบบ LandsMaps ↗ และแอป SmartLands ใช้ฟรีตลอด 24 ชั่วโมง เลือกจังหวัด อำเภอ แล้วกรอกเลขที่โฉนด ระบบจะแสดงตำแหน่งแปลงบนแผนที่ เนื้อที่ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ สำนักงานที่ดินที่ดูแล และผังเมือง

ใช้เทียบได้ว่าแปลงที่ไปดูมาตรงกับเลขโฉนดในเอกสารไหม ติดทางสาธารณะหรือเปล่า และเนื้อที่ตรงกับที่คนขายบอกไหม แต่ต้องจำไว้ว่า รูปแปลงใน LandsMaps ใช้ดูสภาพพื้นที่เท่านั้น ไม่ใช่หลักฐานทางกฎหมาย ถ้าอยากรู้แนวเขตจริง ต้องขอรังวัดสอบเขตกับสำนักงานที่ดิน

## 6. อย่าเชื่อคนกลางจนเกินไป
คำแนะนำป้องกันการทุจริตของกรมที่ดินบอกไว้ว่า อย่าเชื่อถือนายหน้าจนเกินไป เพราะอาจถูกหลอกได้ ถ้าซื้อที่ดินจัดสรร ควรซื้อจากผู้ที่มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเท่านั้น และอย่าทำสัญญากู้เงินกันเองแล้วเอาโฉนดไปให้อีกฝ่ายถือไว้ ถ้าจะใช้ที่ดินค้ำประกัน ให้จดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินให้ถูกต้อง

## สรุปสั้นๆ ก่อนวางมัดจำ
- รู้ว่าเป็นเอกสารสิทธิ์แบบไหน และไม่ใช่ ส.ป.ก.
- เห็นโฉนดตัวจริง ชื่อเจ้าของตรงกับคนขาย
- ดูหลังโฉนดแล้ว และตรวจซ้ำที่สำนักงานที่ดิน
- เช็กตำแหน่งใน LandsMaps เอง ไปดูที่จริงด้วยตาตัวเอง
- ไม่รีบตัดสินใจเพราะโดนเร่ง

ถ้าเจอปัญหาจากการซื้อบ้านหรือที่ดิน ปรึกษาสายด่วนสภาองค์กรของผู้บริโภค 1502 ได้ (จันทร์ถึงศุกร์ 9:00 ถึง 17:00 น.) หรือสอบถามกรมที่ดิน โทร 0 2141 5555

ถ้ากำลังหาที่ดินหรือบ้านในอีสาน หรืออยากขาย อยากปล่อยเช่า ลองเข้าไปดูและลงประกาศฟรีที่อีสานน่าอยู่.com ได้เลยครับ และถ้ามีเวลาว่าง ฝากติดตามซีรีส์สั้น "กลับบ้าน" ทาง YouTube, TikTok และเพจ Facebook อีสานน่าอยู่ด้วยนะครับ