โฉนด นส.3 สปก. ต่างกันยังไง? รู้ก่อนซื้อขายที่ดิน ไม่เสียรู้

## หลักใหญ่ข้อแรก: มีแค่ "กรรมสิทธิ์" กับ "สิทธิครอบครอง"
กรมที่ดินแบ่งหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินออกเป็น 2 กลุ่ม
- โฉนดที่ดิน เป็นหลักฐานว่าเราเป็น "เจ้าของ" ที่ดินจริงๆ คือมีกรรมสิทธิ์
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 นส.3 ก. นส.3 ข.) เป็นหลักฐานว่าเรา "มีสิทธิครอบครอง" และได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว

กรมที่ดินระบุไว้ชัดว่าสิทธิตามโฉนดดีกว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์

## 1. โฉนดที่ดิน (นส.4 ครุฑสีแดง)
เป็นเอกสารที่แข็งแรงที่สุด แสดงกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ซื้อ ขาย โอน และจำนองได้ แบบที่ใช้อยู่ในปัจจุบันคือ นส.4 จ. ถ้าจะซื้อขายต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่นั้น

## 2. นส.3 ก. (ครุฑสีเขียว)
เป็นสิทธิครอบครอง ออกในพื้นที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ตำแหน่งที่ดินจึงค่อนข้างชัด ซื้อขาย โอน และจำนองได้ และยื่นขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้

## 3. นส.3 และ นส.3 ข. (ครุฑสีดำ)
เป็นสิทธิครอบครองเหมือนกัน แต่ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แผนที่เป็นแบบ "รูปลอย" ขอบเขตจึงไม่แน่นอนเท่า นส.3 ก. ซื้อขายได้ แต่ขั้นตอนมากกว่า เช่น อาจต้องรังวัดและประกาศ 30 วันก่อน ควรสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ให้แน่ชัดก่อนตกลงกัน

## 4. ส.ป.ก. 4-01
เป็นสิทธิทำกินในเขตปฏิรูปที่ดิน ใช้ทำเกษตรเท่านั้น ห้ามซื้อขายหรือโอนให้คนอื่น ยกเว้นตกทอดเป็นมรดกให้ทายาท ถ้ามีคนมาเสนอขายที่ ส.ป.ก. ราคาถูก ให้ระวังไว้ก่อนเลยครับ

## 5. เอกสารที่ "ไม่ใช่" เอกสารสิทธิ์
- ส.ค.1 เป็นแค่ใบแจ้งการครอบครองที่ราษฎรแจ้งไว้เมื่อครั้งเริ่มใช้ประมวลกฎหมายที่ดินปี 2497 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ แต่ใช้เป็นหลักฐานขอออกโฉนดหรือ นส.3 ได้
- ภ.บ.ท.5 เป็นแบบเสียภาษีบำรุงท้องที่ที่จ่ายให้ อบต. ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์จากกรมที่ดิน ซื้อขายกันก็เป็นแค่การส่งต่อการครอบครอง ไม่ได้ทำให้ใครมีกรรมสิทธิ์

## เรื่องที่คนอีสานมักพลาด
- ปล่อยที่ทิ้งไว้นาน: ถ้ามีคนอื่นเข้ามาครอบครองอย่างเปิดเผยต่อเนื่อง ที่ดินมีโฉนดอาจเสียสิทธิได้เมื่อครบ 10 ปี ส่วนที่ดินที่มีแค่สิทธิครอบครอง เช่น นส.3 อาจเสียสิทธิได้ภายใน 1 ปี ลูกหลานที่ไปทำงานไกลควรกลับมาดูแลหรือฝากคนดูแลให้ชัดเจน
- ซื้อขายกันเองด้วยกระดาษเปล่า: การซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดหรือ นส.3 ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าเซ็นกันเองแล้วจ่ายเงินไป อาจไม่ได้สิทธิตามกฎหมาย
- ไม่เช็กเอกสารตัวจริง: ก่อนจ่ายเงิน ขอดูเอกสารตัวจริง แล้วตรวจที่สำนักงานที่ดินว่าชื่อเจ้าของตรงกันไหม และติดจำนองอยู่หรือเปล่า

## สรุปสั้นๆ
โฉนดครุฑแดงแข็งแรงที่สุด นส.3 ก. ครุฑเขียวรองลงมา นส.3 ครุฑดำซื้อขายได้แต่ขั้นตอนเยอะ ส่วน ส.ป.ก. ห้ามซื้อขาย และ ส.ค.1 กับ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ถ้าไม่แน่ใจ ให้ถือเอกสารไปถามสำนักงานที่ดินในอำเภอของเราได้เลยครับ

## ฝากไว้จากอีสานน่าอยู่
ถ้าตรวจเอกสารเรียบร้อยแล้ว และอยากขายหรือปล่อยเช่าบ้านหรือที่ดินในอีสาน ลงประกาศได้ฟรีที่อีสานน่าอยู่ดอทคอม หน้าลงประกาศฟรี และถ้าอยากเห็นเรื่องราวของคนอีสานกับที่ดินของครอบครัว ลองดูซีรีส์สั้น "กลับบ้าน" เรื่องของต้น ที่ต้องเลือกระหว่างเงินก้อนโตกับที่ดินที่พ่อรักษาไว้ทั้งชีวิต ดูได้ทาง YouTube, TikTok และเพจ Facebook อีสานน่าอยู่