ความรู้ก่อนซื้อขาย

ค่าโอนบ้านและที่ดิน 2569 คิดยังไง ใครจ่ายอะไร (พร้อมมาตรการลดเหลือ 0.01%)

โดยทีมงานอีสานน่าอยู่ · อัปเดต 26 ต.ค. 2569

ก่อนตกลงราคาซื้อขายบ้านหรือที่ดิน ควรรู้ก่อนว่าวันโอนที่สำนักงานที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เพราะหลายรายการคิดจาก ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน และบางรายการขึ้นกับว่าผู้ขายถือครองมานานแค่ไหน

บทความนี้สรุปรายการหลัก วิธีคิด และมาตรการลดค่าโอนที่ใช้อยู่ในปี 2569 แบบเข้าใจง่าย ตัวเลขสุดท้ายให้ยึดตามที่เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันโอน

ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง

รายการ	อัตรา	คิดจาก	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% (ลดเหลือ 0.01% ถ้าเข้าเงื่อนไขมาตรการ)	ราคาประเมิน	มักตกลงจ่ายคนละครึ่ง
ค่าจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร)	1% (ลดเหลือ 0.01% ถ้าเข้าเงื่อนไข)	ยอดเงินกู้	ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3%	ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ที่สูงกว่า)	เสียเมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี
อากรแสตมป์	0.5%	ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ที่สูงกว่า)	เสียเฉพาะเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้า	ราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง	ผู้ขายเป็นผู้เสีย

ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่เสียทั้งคู่

มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% (ถึง 30 มิ.ย. 2570)

เมื่อ 30 มิ.ย. 2569 คณะรัฐมนตรีเห็นชอบต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% มีผลตั้งแต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึง 30 มิถุนายน 2570 ใช้ได้ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง เงื่อนไขหลักคือ

เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว รวมถึงห้องชุด (คอนโด)
ราคาซื้อขาย และ ราคาประเมิน ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
ไม่ครอบคลุมการโอนเพียงบางส่วน

ที่ดินเปล่าและที่นาไม่เข้ามาตรการนี้ เพราะต้องเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัย จึงยังคิดค่าโอน 2% ตามปกติ

ตัวอย่างการคำนวณ

ตัวอย่างที่ 1: บ้านเดี่ยวมือสอง ราคา 2.5 ล้านบาท ราคาประเมิน 2.0 ล้านบาท

ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านมาแล้ว 6 ปี ผู้ซื้อกู้ธนาคาร 2.2 ล้านบาท

ค่าโอน (เข้ามาตรการ): 2,000,000 × 0.01% = 200 บาท
ค่าจดจำนอง (เข้ามาตรการ): 2,200,000 × 0.01% = 220 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ไม่ต้องเสีย (ถือครองเกิน 5 ปี)
อากรแสตมป์: 2,500,000 × 0.5% = 12,500 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: เจ้าหน้าที่คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

ตัวอย่างที่ 2: ที่ดินเปล่า 1 ไร่ ราคา 800,000 บาท ราคาประเมิน 400,000 บาท

ผู้ขายได้มรดกมาและถือครองเกิน 5 ปี

ค่าโอน (ไม่เข้ามาตรการ): 400,000 × 2% = 8,000 บาท
อากรแสตมป์: 800,000 × 0.5% = 4,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: ตามการคำนวณของเจ้าหน้าที่ (ที่ดินที่ได้มาโดยมรดกมีวิธีคิดเฉพาะ)

ลองกรอกตัวเลขของคุณเองได้ที่ เครื่องมือคำนวณ หรือระบบประเมินภาษีของกรมสรรพากร

ใครจ่ายอะไร ตกลงกันตอนไหน

ตามธรรมเนียมที่พบบ่อย ผู้ซื้อจ่ายค่าจดจำนอง ผู้ขายจ่ายภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนมักแบ่งคนละครึ่ง แต่ทั้งหมดตกลงกันได้ ข้อสำคัญคือเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่วันวางมัดจำ

ถ้าประกาศขายว่า "ฟรีค่าโอน" ควรระบุให้ชัดว่ารวมรายการไหนบ้าง เพราะผู้ซื้อแต่ละคนเข้าใจไม่เหมือนกัน

เตรียมตัวก่อนไปสำนักงานที่ดิน

ขอราคาประเมินของแปลงที่ดินล่วงหน้า (เว็บกรมธนารักษ์ หรือสอบถามสำนักงานที่ดิน) จะได้ประมาณค่าใช้จ่ายได้ใกล้เคียง
ผู้ขายตรวจว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนี้ครบ 1 ปีหรือยัง เพราะมีผลกับภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
เตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คให้พอ และเผื่อค่าใช้จ่ายเล็กน้อยอื่น ๆ เช่น ค่าคำขอ ค่าพยาน
ถ้ากู้ธนาคาร ธนาคารจะนัดวันโอนและส่งเจ้าหน้าที่ไปด้วย

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนบ้านปี 2569 เหลือ 0.01% ไหม

ได้ ถ้าเป็นที่อยู่อาศัย (บ้าน ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือคอนโด) ที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นคนไทย มาตรการต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570

ซื้อที่ดินเปล่าได้ลดค่าโอนไหม

ไม่ได้ มาตรการลดค่าโอนครอบคลุมเฉพาะที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างประเภทที่อยู่อาศัยและห้องชุด ที่ดินเปล่าและที่นายังคิดค่าโอน 2% ของราคาประเมิน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ต้องเสียเมื่อไหร่

เมื่อขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา ยกเว้นผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นมาแล้วอย่างน้อย 1 ปี ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน

แหล่งข้อมูล

ข้อมูลในบทความเป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงิน ตัวเลขค่าธรรมเนียมและภาษีให้ยึดตามการคำนวณของสำนักงานที่ดินในวันทำธุรกรรม